Банките са изправени пред 2 трилиона долара дългове за недвижими имоти в САЩ с падеж през следващите 3 години
Банките ще трябва да намалят експозицията си към търговски недвижими имоти поради „стена“ от дългове за имоти в размер на 2 трилиона долара, които ще бъдат дължими през следващите три години, според на водеща брокерска компания в САЩ.
„Банките ще бъдат подложени на натиск“, каза Бари Госин, главен изпълнителен директор на Newmark, която се занимаваше с продажби на заеми за 50 милиарда долара за фалирала Signature Bank.
Регламентът след финансовата криза означава, че някои кредитори ще трябва „да ликвидират заемите си или да намерят други начини да намалят тежестта си в недвижимите имоти“, добави той, независимо дали чрез синдикиране на дълга, сключване на сделки за прехвърляне на риск – където други инвеститори се съгласяват да поемат риска от загуби — или прекратяване на нови заеми за сектора.
Newmark, консултантска и брокерска компания за недвижими имоти, каза, че около 2 трилиона долара дългове за търговски имоти в САЩ с падеж между тази година и 2026 г. ще трябва да бъдат рефинансирани при много по-високи лихвени проценти.
Според данните на Асоциацията на ипотечните банкери на САЩ, предоставени от Newmark, само тази година ще трябва да бъдат изплатени или рефинансирани дългове за търговски недвижими имоти в размер на $929 млрд.
„Ние сме в началото на въздействието на тази стена от заеми“, каза Госин, който ръководи Newmark в продължение на четири десетилетия. „Част от тях ще бъдат изцяло под вода, част от тях ще се гмуркат с шнорхел и част [ще бъдат рекапитализирани с] повече собствен капитал.“
Компанията изчислява, че 670 милиарда долара от заемите с падеж до 2026 г. са „потенциално проблемни“. Инвеститорите в недвижими имоти бяха засегнати от нарастващите лихвени проценти, които увеличиха разходите им за финансиране и намалиха стойността на имотите.
Основните проблемни точки на пазара на търговски имоти в САЩ са офисите и „многофамилните“ жилищни блокове с апартаменти — където някои оператори се разшириха прекалено много, използвайки евтин дълг и бяха засегнати от по-високи текущи разходи.
„Всеки, който е инвестирал сериозно в офис [имоти] през последните пет години, ще има проблем“, каза Госин.
С нарастването на работата от вкъщи по време на пандемията офисите в САЩ бяха „под разрушени“, каза той, с твърде много нежелани стари сгради. Въпреки че имаше търсене на най-добрите сгради, Госин изчисли, че 50 милиона квадратни фута офис площи „трябва да бъдат съборени“ само в Ню Йорк.
Напрежението на пазара на недвижими имоти оказва натиск върху банките, които предоставяше евтини заеми в годините на бума. Продажбата на заемите, понякога с отстъпка, е решение за някои, които имат твърде много недвижими имоти в своите книги.
За купувачи, включително богати лица и дългови фондове за частен капитал, тези продажби са възможност за получаване на заеми или придобиване на контрол върху основните активи на ниски цени.
Патрик Аранджио, заместник-председател на бизнеса с продажби на заеми на CBRE, каза, че обемът на предстоящите падежи е по-висок отчасти поради краткосрочните удължения, дадени между 2020 г. и 2023 г. в резултат на пандемията, войната в Украйна и несигурност относно лихвените проценти.
Той каза: „Самият обем заеми, които изискват разрешаване в този относително кратък период от време, ще доведе до повишено количество продукти за продажба на заеми на пазара в близко бъдеще и за има време да последва.“
Междувременно пазарът на основните имоти е в застой поради пропастта между търсещите изгодни купувачи и продавачите, които не желаят да кристализират загубите. Обемите на сделките с търговски имоти са намалели с 51% миналата година в САЩ, според MSCI.
„Стигнахме дъното“, каза Госин, който очакваше, че 2024 г. ще бъде „преходна година от дъното“. . . до умерена активност“, но няма да е „с пълна газ“.
